土地の活用法

事業を行う側と土地の所有者の間で補償金額などの金銭面で折り合いがつかなかった場合。明治時代に作られた旧の土地収用法に変わり新しく制定されたものです。しかし区画内全ての土地がスムーズに手に入るとは限りません。公共の利益となる事業を推進させて、住民の生活をよりよくするために私有財産の調整を行えるように1951年に制定された法律です。

道路、公園、河川、下水道、学校建設などの公共事業を行う際には広大な土地が必要となります。そうすることにより、土地の所有者の了解が得られなくてもその意思に関わらず土地の所有権を取得することができるのです。そのような場合に必要となる土地が取得できない際の制度が「土地収用制度」です。もちろんきちんとした補償を行った上での話です。

通常は話し合いにより任意で契約が結ばれるのですが、このような事情があると契約が結べません。そこで出て来るのが「土地収用法」です。任意で土地の契約が結べなかった場合、事業を行う起業者が土地収用法の手続きをとります。その土地の所有権がはっきりと決まっていなくて、現在も所有権をめぐる争いをしている場合。

どういう場合に土地が手に入らないかというと、土地の所有者がどうしてもその土地を離れたくない場合。このような制度のことを「土地収用制度」と言い、これらの手続きや効果、損失に伴う補償等について詳しく定めた法律を「土地収用法」と言います。しかしそこの区画だけどかして道路などを作るわけにもいきません。

事業認定

そもそもこれは公共事業において収用が必要かどうかを国が判断して、認められれば収用の権利を与えられるというものです。こうすることで起業者が買い取った資産に関して、資産譲渡を行った人は補償を受けることができるのです。その場合の手続きは、大きく分けると2つに分けられます。この3条の各号の中に記載されている公共の利益として認められている事業以外は対象となりません。この際に認定対象となる公共事業かどうかの判断は、土地収用法第3条において判断します。

当然この認定した内容は、告示されます。ここではまず「事業認定手続」についてご説明します。国や各都道府県が行う事業に関しては国土交通大臣が、市町村が行う事業に関しては県知事が認定します。告示内容としては、起業者の名前、起業する場所、これから行う事業の種類、認定した理由などについてです。

土地収用制度を利用するには、土地収用法に基づいて手続きを踏まなければなりません。他にも起業者にこの事業をやり遂げる意思と能力があるかどうかも大事な判断基準となります。判断するのは国土交通大臣か所在地の県知事です。1つは「事業認定手続」、もう1つは「収用裁決手続」と言います。

公共事業を行う起業者はこうして収用の権利を得るのです。告示されてから起業者は収用委員会に収用裁決の申込みを1年以内に行います。これは租税特別措置法に基づいて行われます。近年はこの事業認定を受けた件数も平均で一年あたり約5件と数年前の半分以下となっていま

収用裁決

1つが権利取得裁決です。収用委員会は、審理を公開で行います。そして申請書の写を2週間縦覧しなければなりません。市町村ではこの裁決の申請を公示する必要があります。裁決には2種類あります。作成日、作成者の氏名や押印があれば大丈夫です。この際手続開始の登記も嘱託します。

収用委員会は裁決の申請を受理して審理を行います。縦覧期間が終了すると収用委員会は採決の手続を開始します。この間に土地の所有者等は、収用委員会に補償や明け渡し期日などについて意見書を提出して意見を述べることができます。ここで意見書にきちんと書いておかないと、後ほどの審理では意見書に書いていること以外、意見を述べることができなくなります。収用する土地に関する、所有権、抵当権、賃借権、地上権などの権利に対して損失の補償とその権利取得あるいは消滅時期を明記します。これら全ての基本事項を定めている法律が土地収用法です。土地を明渡すことに伴う損失の補償と引渡しや移転の時期を明記します。

収用委員会は必要とあれば、現地の土地調査や専門の鑑定人よる鑑定、関係者への資料提出などを求めて審理を行います。起業者と土地の所有者から意見を聞きます。このとき縦覧期間に提出された意見書について説明をしたり、損失に関する補償について意見を述べたりすることができます。もう1つは明渡裁決です。申請書を該当の市町村長へ送付して申請があったことを知らせます。これにより起業者が所有者に補償金を支払い土地を取得することになります。

意見書の様式は特に収用法で定められてはいません。もう1つの手続は「収用裁決手続」です。起業者は1年以内に収用委員会に裁決の申請手続を行います。複数人の意見書提出の際には、全員の委任状も用意しなければなりません。このとき法律に詳しい弁護士を代理人に立てる場合もあります。これら全てを踏まえて収用が裁決されるのです。

損失補償

具体的に例をあげると、まず土地所有者の希望する申し立て金額があります。つまりここでは起業者の9万円が補償金額となります。これは土地収用法に則って、申し立てられた金額の範囲内において補償金額を決定することになっています。以上のように、損失補償金額は決定されるのです。

収用委員会の金額が起業者の見積金額を上回って、土地所有者の希望金額を下回ったら、収用委員会の金額をそのまま採用します。次に土地所有者の希望金額が12万円で、起業者の見積金額が9万円、収用委員会の認定金額が13万円だった場合。収用委員会の金額が両方の金額を上回ったら、収用委員会の金額に近いほうの金額を採用します。それではこの土地収用法に基づき、収用委員会が裁決したあと具体的に損失補償の内容はどのようになるのでしょうか。

損失の補償は原則としてお金で補償することになっています。これらの3つの金額が異なる場合において、例えば土地所有者の希望金額が12万円で、起業者の見積金額が9万円、収用委員会の認定金額が8万円の場合。つまりここでは収用委員会の10万円が補償金額となります。次に土地所有者の希望金額が12万円で、起業者の見積金額が9万円、収用委員会の認定金額が10万円だった場合。

収用委員会の金額が両方の金額を下回ったら、収用委員会の金額に近い方の金額を採用します。つまりここでは土地所有者の12万円が補償金額となります。さらに起業者の見積額があります。これに対し収用委員会が現地調査などを行って認定した金額があります。

不服

起業者が不服を申し立てた場合は、土地の所有者等が被告となります。その場合裁決が有効になります。その場合は、審査請求をするか訴訟をすることになります。逆に土地の所有者等が不服を申し立てた場合は、起業者が被告となり訴訟が始まります。審査請求は国土交通大臣に対して行います。

但し土地収用法94条による裁決の場合は、期間が60日間しかありませんので注意してください。裁決に不服がある場合は、申し立て期間が全て決められています。不服があるときは、審査請求か訴訟を起こすことを忘れないで下さい。損失の補償以外の不服の場合。裁決に不服があるからといって、裁決書の受領を拒否したり、補償金の受領を拒否したりしても公示送達などのきちんとした手続きが踏まれていると受領したことになってしまいます。

審査請求か抗告訴訟を行います。この場合は収用委員会が被告となります。まず損失の補償に関する不服の場合。損失の補償に関する不服の申し立ての場合は、当事者訴訟のみです。抗告訴訟の場合、裁決を知った日から3ヶ月以内に裁決の取消を求める訴訟を起こします。

審査請求は裁決書の正本を受け取った翌日から30日以内に行います。上記のようにして早めに行動することが肝心です。それでは、収用委員会によって決められた裁決に不服があるときはどうしたらいいのでしょうか。このことは土地収用法、行政不服審査法、行政事件訴訟法に定められています。裁決書の正本を受け取った日から6ヶ月以内に裁判所へ訴えを起こします。

収用委員会

事務局では土地収用法に関する各種手続きについて説明を行ったり、事務処理を行ったりします。まず収用委員会は審理開始前に関係者に書面で通知を行います。収用委員会は各都道府県に設置されている行政の委員会です。知事からは独立した機関です。ここで改めて収用委員会についてご説明します。

収用委員会では会長、会長代理、委員などで構成されています。収用委員は知事が任命し、議会が同意した7人で構成されています。審理を経て裁決あるいは和解という形をとり、損失の補償や財産の取得の判断を行います。収用委員会には様々な権限があります。それらは全て公正に審理するために必要な審理や調査に関する権限です。

任期は3年。その内容は損失の補償や土地の区域設定などです。収用委員会の職務は、土地収用法や地方自治法に基づいて行われています。1人でも欠けると委員会の活動ができません。行政の委員会とは、都道府県の仕事の中でも特に中立的な立場で行うことが必要とされる仕事について何人かの委員が選ばれて設置されるものです。

収用委員会の主な仕事は、裁決申請されたものを土地収用法などに基づいて起業者と土地所有者等の争いを中立の立場で審理することです。また審理期間中、起業者や土地所有者に対していつでも和解を進めることができます。法律や行政、経済などに特に優れていて豊富な知識を持ち、ある程度の経験を積んでいる人で、公共福祉に対し公平な立場で公正に判断を下すことができるとされた人が選ばれます。また収用委員会には事務局が設けられています。

裁決申請の注意事項

都市計画事業の承認や認定での告示となります。この保留申請を行えば、期限が1年から3年に延長されます。この保留申請については、土地収用法の第29条、34条、39条に明記されています。これらのことは、都市計画法に定められています。価格などの規定はその時点でのものが採用されることになります。

土地収用法に基づいて裁決の申請を行う場合の、注意事項です。また明渡裁決の申し立てを行う場合は、4年以内に行わなければなりません。裁決申請の1年期限が毎年自動更新されるようなものです。ですから先ほどの裁決申請のように認定の失効期限などはありません。保留申請は起業者が土地の認定の申請と同時に収用や使用手続きの保留を行うことです。

裁決申請についてどうしても1年以内に行えない場合は、手続きの保留申請をすることができます。つまり認定された告示日から3年以内に裁決申請をすればいいことになるのです。また都市計画事業についてですが、これには土地収用法の事業認定が当てはまりません。裁決申請を行う場合は、土地収用法に基づいて認定された告示日から1年以内に行わなければなりません。

期日が過ぎてしまわないうちに早めに行動を起こすことが肝心です。期日が過ぎると事業認定の効果が消えてしまいます。その場合既に許可されていた裁決の手続き開始の決定や権利取得に関してもその権利が消えてしまいます。裁決申請をきちんと行っていても、明渡裁決の申し立てを行っていなければ同じように権利が消えてしまうのです。

裁決申請の注意事項その2

裁決申請を行うにはこのように様々な決まりがあります。そうならないためにも正しい期日の計算方法を知っておくことが重要です。また土曜日の取り扱いについて、平成4年5月1日から毎週土曜日を休日として計算していますがそれ以前は第2、第4土曜日のみでした。事前にきちんと一連の作業を確認しておくことが必要です。

裁決申請を行う際の注意事項として、期日の計算方法があります。配布したり掲示したりする場所は、該当の起業地かその周辺の場所になります。例えば期日の末日が土日祝日だった場合、年末年始の12月29日から1月3日の間だった場合。期日を間違えるとたった1日のことで、申請期限が終了してしまっているということもありえます。

計算は民法に則って行われます。年末年始のように連続した休日の場合は、休日の最終日の翌日が満了日です。内容としては、補償内容、裁決申請の請求内容、支払請求、明渡裁決の申し立てについてなどです。それ以前に土地収用法で認定を受けて事業を開始しているものに関しては期日計算をする際に注意が必要です。

知らせる方法としては、これらの内容を記載した書面を配布したり、その書面を掲示したりします。1年ではなく多年に渡る事業の場合は特に気をつけなければなりません。このようなときはその翌日を満了日とすると決められています。その他の注意事項としても、起業者は事業の認定を告示された時点ですぐにその内容について土地の所有者等に知らせなければならないと土地収用法第28条に定められています。

調書

但しこの場合、立ち入る3日前までに土地の所有者や工作物の持ち主に立ち入りを行う日にちや場所を伝えなければなりません。物件調書には、物件のある所在地や種類、数、所有者の住所、氏名、作成日などを記入します。この際に作成された土地調書や物件調書に意義があれば、土地所有者等はその内容を調書に記載して、署名押印をすることができます。これらの調書を受け取った市町村は、内容を確認の上、起業者の名前、事業内容、土地の場所などを公衆の前に1ケ月縦覧することになっています。

調査のために該当の土地の工作物に立ち入って、測量などを行います。土地所有者等が特に理由もないのに署名押印を拒んだら、起業者は市町村の職員を立ち合わせて代わりに署名押印をしてもらうことができます。さらに土地所有者等を現地に立ち合わせて、同じく署名押印をしてもらう必要があります。

実際に裁決申請をして土地収用法に基づいて認定され、告示されたあと、起業者は実際にその起業地の調査を行います。これは土地収用法第35条に土地物件調査権として定められています。土地調書や物件調書などの書面を作成しなければならないからです。

起業者は認定が告示された後、土地調書や物件調書を作成しなければならないことが土地収用法第36条に定められています。これらの調書には署名押印が必要となります。土地調書には、土地の所在や地積、所在者の住所、収用面積、土地の権利人の住所や氏名、作成日などを記入します。

費用

起業者や土地所有者等が土地収用法や収用法に基づく法令に定められた手続きを行う場合に発生する費用などは、それぞれ起業者と土地所有者等が各自で負担します。この代行にかかる費用は、物件を引き渡すべき義務者が負担することになります。具体的には、審理に参加するための交通費や仕事を休んだことにより収入源の負担などをさします。あっせんや仲裁を申請する起業者はその実費の範囲内で政令に定められた金額を納めます。

仲裁などの申し出をした場合、それに関する実費は申請者の負担となります。これは土地収用法第125条において、国に対して手数料を支払うことが記載されています。さらに審理手続きの中で鑑定人や参考人などの審問が必要となった場合、鑑定人や参考人の旅費や手当ては起業者の負担となります。都道府県知事に裁決申請をする起業者は、実費を踏まえて政令で定められた金額を納めます。

土地の収用や使用の裁決申請を行う場合、手数料が発生します。また明渡裁決のあと、土地の引渡しがスムーズにいかず、市町村長が起業者に頼まれて代行する場合。損失補償の裁決申請をする人は、損失補償の金額と政令に定められた金額によって決まった金額を納めます。これは土地収用法第127条に定められています。

手数料以外にも費用負担があります。これは土地収用法第128条に定められています。このように、申請手数料以外にも諸費用が発生します。この旅費や手当ての具体的金額については県の条例で定められています。

事業廃止の損失補償

補償請求を行えるのはこれらの損失を知った日から1年以内と決まっています。これは土地の所有者ではなく実際に損失を受けた人が補償請求を行えます。このことは土地収用法の第92条に定められています。このことは土地収用法の第91条に定められています。本来は損失を受けた人と起業者が協議によって起業者が補償します。

工作物の新設などの補償請求は工事完了日から1年以内です。この期日を過ぎると申請できなくなります。これらの申請を行う場合は、収用委員会の事務局へお問い合わせ下さい。他にも、土地の所有者等が事業計画廃止になったり、変更になったりして損失を被った場合。この補償では、損失を受けた人が起業者に対して補償の請求を行います。

土地収用法上で損失補償は2つに分けられます。損失を受けた場合とは、具体的にどのようなことがあるのでしょうか。収用や使用による損失補償は先程ご説明しました。ここでは測量や事業廃止に伴う損失補償についてご説明します。これは事業の認定を受けたにも関わらず、事業計画の途中で事業の廃止や計画変更などがあった場合の損失補償です。

認定を受けた土地以外のところに通路などを作る場合の補償請求については土地収用法の第93条に定められています。「収用や使用による損失補償」ともう1つ「測量や事業廃止に伴う損失補償」です。さらに当初認定を受けた土地以外のところに通路や垣根、溝などを作らなければならなくなった場合の損失補償です。しかしこの協議で話がまとまらなかった場合は、収用委員会に補償裁決の申請を行います。例えば測量や調査を行っている際に損失を被った場合。

裁決の種類

法律の規定に違反しているときは却下されます。次に権利取得裁決についてです。申請された事業計画が記載されたものと実際の事業と明らかに違うものであるとき却下されます。そして土地所有者等への損失補償についてです。明渡裁決をしないで権利取得裁決だけだと、起業者の収容の実効があがりません。

通常起業者は権利取得裁決と明渡裁決の両方を申請します。申請された事業内容が認定した事業と違うものであるとき却下されます。まず却下の裁決について説明します。ですから権利取得裁決を受けた後に、明渡裁決の申し立てをする流れになっているのです。権利取得裁決だけでは実効があがらないからです。

土地収用法第48条にも定められていますが、権利取得裁決で決定されるのは収用の土地の区域、使用方法、期間などです。裁決の種類には3つあります。「却下の裁決」と「権利取得裁決」と「明渡裁決」です。最後に明渡裁決についてです。裁決申請されたものは却下の裁決を下すもの以外、収用や使用の裁決が行われます。

土地収用法第66条によりこの委員会が非公開で行われることが定められています。他にも残地の権利について、担保について、加算金、過怠金などについて裁決します。裁決は収用委員会が審理をした後に、決めて裁決書を作成します。土地や物件の引渡しや移転の期限、担保、移転が難しい場合や、多額な移転料の物件収用、土地の所有権以外のものに関する損失補償について裁決が行われます。

明渡

通常、権利取得裁決で土地の収用裁決の場合は、裁決によって決められた時期に起業者が土地の所有権を取得します。明渡裁決の場合は、土地や物件の所有者は裁決された期日までに起業者に土地や物件を引き渡したり、物件を移動したりしなければなりません。この場合は起業者に過失がなく土地や物件の所有者が確知をしないことを証明する書類の提出が必要となります。それが「移転の代行の請求」「代執行の請求」です。この場合50万円以下の罰金が科せられます。それでもだめなら代執行の実行です。

起業者の過失がなくて土地や物件の所有者が引渡しを行わなかったら、起業者は市町村長宛に「移転の代行の請求」ができます。あとは「行政代執行法」に基づいて処理されます。市町村長がこの移転や引渡しの代行に際して発生した費用は、土地や物件の所有者が負担することになっています。次に代執行を行う時期や責任者の名前、それにかかる費用を記載した代執行令書を送付します。土地の所有者は明渡期限まで土地を占有でき、それ以降は引き渡さなければなりません。その土地に関するその他の権利はすべて消滅します。

土地の使用裁決の場合は、認められた使用期間の間、その他の権利が制限されます。これらの費用は全て、土地や物件の所有者が負担することになります。期日までに明渡されなかった場合、つまり物件の移転や引渡しを行わなかった場合、引渡しがあったとみなして工事ができるようにする手続きがあります。このことは土地収用法の第102条の2に定められています。これを行うと、市町村長が土地や物件の所有者に代わって引き渡し作業を行うことになります。

代執行の請求は都道府県知事宛に書面で請求します。まずは相当の期限を設定しそれまでに履行するように、文書により戒告します。起業者は土地や物件の所有者が明渡期日までに、十分な義務を履行できないと判断したとき、都道府県知事に対して「代執行の請求」ができます。物件を収用地から撤去します。これに違反した場合は土地収用法第143条により罰則が決められています。

あっせん

あっせん委員は全部で5人です。その土地が事業の認定を告示された後はこの「あっせん」申請は行えません。これらの公共事業を行うために事業者は土地を必要とします。「あっせん」は都道府県知事が主宰となっています。

土地収用法には裁決申請の方法や収用委員会の活動ばかりではなく、裁決申請にいたる事前段階での当事者同士の自主的な解決を進めたり、紛争を事前に予防したりする制度も設けています。これは土地収用法の第15条に定められています。ここではまず土地収用法の中の「あっせん」による解決策についてご紹介します。さらに学識経験がある人で収用委員会が推薦した人を都道府県知事が任命します。

「あっせん」は認定を受ける前の自主的に紛争を処理するための手続きです。この土地を取得する際に、事業者と土地の所有者の間でうまく合意が得られなかった場合、事業者か土地の所有者のどちらか一方は都道府県知事に「あっせん」を申請することができます。都道府県知事はこの「あっせん」申請を受理したら、あっせん委員のあっせんを手配します。収用委員会が事件毎にあっせん委員の中から1人推薦します。

土地収用法で扱う公共事業については土地収用法の第3条に詳しく定められています。金額はあっせんの内容により違います。あっせん委員はあっせんを行っている期間中に、該当の土地について事業の認定の告示があったらその時点ですぐにあっせんを打ち切ります。またあっせんの申請には手数料が必要です。

コラム

2009.08.08 プロの仕事|土地活用で資産運用NAVI: ... プロの仕事. 土地の活用方法 ... お客様からいろいろな事を学ぶ事って結構あります。 ... 手間がかかるとか、出来ない理由を並べて言い訳するのではなく、出来ない事はない、必ず出来る方法がある、と前向きにチャレンジする姿勢が大切なのです。 ...
土地活用のノウハウがわかるアパートカタログプレゼント ...: 土地活用のノウハウ満載の最新アパートカタログを手にとって、賢い資産活用に役立ててみませんか? ... 成功者に学ぶ地域最強「賃貸経営」「入居待ちのでるアパートのつくり方」 ... 土地活用のエキスパートが有効な方法を解説します。このページのトップへ ...

仲裁

事件毎に収用委員会が3人推薦して、その3人を都道府県知事が任命します。仲裁委員が必要と判断すれば、当事者の依頼により相手方の資料の提出を請求することができます。これらは事業者や土地所有者等が負担することになります。仲裁申請を行うと費用や手数料が発生します。続いて土地収用法の「仲裁」による解決策の場合です。

実際に「仲裁」の申請を行う場合は、関係者合意の上で都道府県知事宛に書面で申請します。仲裁が行われている間は、収用裁決の申請は行えません。仲裁委員は、収用委員会の推薦によって選ばれます。仲裁委員の判断でこの紛争を解決するのです。さらに仲裁委員が下す判断に従うと事前に関係者が納得していないと行えない手段です。

あっせんのときと同様に都道府県知事はこの申請を受けて特に却下する理由がなければ、土地収用法の15条に基づき仲裁委員の推薦を収用委員会に依頼します。但し、該当の土地が事業の認定の告示を受けた後の申請はできません。但しこれは対償に対して協議がまとまらなかった場合のみの手段です。土地所有者と事業者が対償について協議を行ったけれど話がうまくまとまらずに成立しなかった場合。

具体的な金額については、仲裁の内容によって違います。仲裁委員は3人です。また仲裁委員は必要なときは、紛争に関する場所に立ち入り検査することができます。土地所有者と事業者、関係者全てが合意のもとに連盟で仲裁委員による「仲裁」を申請します。

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